Предварительный договор долевого участия

Предварительный договор - признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона.

Судебная практика

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

То есть, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от 19.01.2016 года (№ 5-КГ15-196)   и следует из заключенных сторонами 03.12.2008 г. и 20.04.2009 г. договоров, несмотря на то, что они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенных квартирах в строящемся многоквартирном доме (пункты 1.1.1 договоров), об их стоимости (пункты 1.1.2 договоров), о предварительном - в течение соответственно трех и восьми дней с момента заключения договора - внесении истцом денежных сумм в размере стоимости квартир (пункты 2.6 договоров), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договоров - квартир (пункты 1.1, 2.3, 2.4 договоров).

Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что судом первой инстанции была правильно определена природа заключенных между истцом и ответчиком договоров, как направленных на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Согласно статье 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Судом установлено, что в предусмотренный договором срок дом не был введен в эксплуатацию, квартиры истцу не переданы.

Эти же обстоятельства указаны и в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда.

Однако суд апелляционной инстанции указанные обстоятельства не принял во внимание и, в нарушение названных выше положений закона отменив решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца, принял по делу новое решение об отказе в иске.

Доводы суда апелляционной инстанции об отсутствии сведений о предоставлении земельного участка под строительство, об отсутствии разрешения на строительство и т.п. могут лишь свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств, равно как не могут служить основанием для отказа в удовлетворении кассационной жалобы аналогичные доводы, приведенные в письменных возражениях ООО "ГСН".

При этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ), а в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона о защите прав потребителей исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.