Расторжение договора аренды

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, в ней указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Расторжение договора аренды

Если право на односторонний отказ от договора не предусмотрено законом или договором, для прекращения обязательства стороны должны достигнуть соглашения о расторжении этого договора либо расторгнуть его в судебном порядке

Судебная практика

Предпринимателем и компанией заключен договор субаренды торговой площади сроком до 15.05.2017 г., помещение передано субарендатору. Предприниматель оплатил страховой депозит в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору. Условиями договора субаренды предусмотрен возврат суммы страхового депозита субарендатору в течение 45 календарных дней со дня подписания сторонами акта возврата торговой площади.

Права и обязанности компании перешли к обществу, обеспечительный платеж был переведен на счет общества.

07.12.2016 г. предприниматель обратился к обществу с предложением о досрочном расторжении договора субаренды с 28.12.2016 г. в связи с отсутствием финансовых перспектив. Общество не возражало и направило предпринимателю проект акта возврата торговой площади и проект соглашения о расторжении договора субаренды, по условиям которого страховой депозит и уплаченная арендная плата удерживаются обществом в качестве компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе субарендатора.

Предприниматель с этими условиями не согласился, подписав предоставленный обществом акт возврата торговой площади от 28.12.2016 г. и свой проект соглашения о расторжении договора субаренды, не содержащий условие о штрафе за досрочное расторжение договора, то есть на иных условиях, направив их обществу. Арендуемая торговая площадь 28.12.2016 г. была освобождена предпринимателем.

Общество, не считая договор расторгнутым предпринимателем с 28.12.2016 г. и ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, направило субарендатору уведомление от 15.02.2017 г. об одностороннем отказе от исполнения договора, указывая на его расторжение с 16.02.2017 г. и удержание страхового депозита в связи с нарушением предпринимателем обязательств по договору.

Полагая, что отказ общества вернуть страховой депозит и уплаченную арендную плату за период с 29.12.2016 г. по 31.12.2016 г. является необоснованным, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу о признании договора субаренды торговой площади расторгнутым с 28.12.2016 г., взыскании страхового депозита, оплаченного по договору субаренды, сумм ранее уплаченной арендной платы за период с 29.12.2016 г. Обществом заявлен встречный иск к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования предпринимателя удовлетворены, в удовлетворении встречных требований общества отказано.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 24.07.2018 г. отменила принятые по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 305-ЭС18-2803).

Признавая договор субаренды расторгнутым с 28.12.2016 г., суды исходили из оценки доказательств, подтверждающих, что стороны первоначально имели намерение расторгнуть его с указанной даты. Однако соглашение о расторжении договора в форме одного согласованного документа, а также акт возврата торговой площади от 28.12.2016 г. стороны не подписали. Направленные друг другу проекты соглашений содержали разные условия.

Таким образом, при указанных обстоятельствах суды, удовлетворяя требования предпринимателя и делая вывод о расторжении договора субаренды с 28.12.2016 г., не учли должным образом положения ст.ст. 420, 432, 434, 438 ГК РФ о необходимости достижения сторонами соглашения о прекращении договора, соблюдения при этом формы договора.

Более того, суды при рассмотрении дела, признавая иск предпринимателя о расторжении договора субаренды по его заявлению обоснованным, не проверили наличие у него права на расторжение договора в одностороннем порядке.

В пп. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Между тем наличие такого права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у предпринимателя как субарендатора суды не устанавливали.

Судами также не дана должная правовая оценка приводимому предпринимателем основанию для досрочного внесудебного расторжения договора аренды в виде утраты им интереса в использовании помещения.

Также суды при рассмотрении дела не учли условие договора о праве общества отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом субарендатора путем направления соответствующего уведомления о расторжении в случае, если истец просрочил оплату ежемесячной фиксированной арендной платы в нарушение условий договора.

По условиям договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств сумма страхового депозита не подлежит возврату субарендатору и рассматривается сторонами как справедливая, но не обязательно достаточная для компенсации убытков, неустойка. Дата расторжения договора в указанном порядке считается со дня, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора.

Однако требования общества с учетом указанных выше условий договора, регулирующих порядок, основания и последствия его расторжения, судами должным образом рассмотрены не были.